État des lieux : le guide complet, entrée et sortie

Publié le 16 septembre 2026 · mis à jour le 14 septembre 2026

L'état des lieux se fait le jour de la remise des clés, par écrit, et il s'établit en deux exemplaires : un à l'entrée, un à la sortie. C'est la comparaison des deux qui décide de ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie — et, en son absence, la loi joue contre le bailleur.

1. Pourquoi ce document pèse plus que le bail

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (Code civil, article 1731). Autrement dit : vous ne pouvez plus démontrer qu'une dégradation n'existait pas avant lui. Un logement rendu abîmé devient un logement rendu comme il a été reçu.

Le cadre tient en deux textes : l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe le contenu du document.

2. Quand, comment, par qui

Quand : à la remise des clés pour l'entrée, à leur restitution pour la sortie.
Forme : écrit, sur papier ou sous forme électronique, remis en main propre ou transmis de façon dématérialisée.
Par qui : à l'amiable et conjointement entre le locataire et vous ; par un professionnel que vous mandatez ; ou par un commissaire de justice en cas de refus ou d'impossibilité.

3. Ce que le document doit contenir

D'après la fiche service-public F31270 (vérifiée le 10/03/2026), l'état des lieux comporte :

le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
la localisation du logement et l'identification des parties ;
les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie ;
le détail des clés et des moyens d'accès remis ;
la description précise de l'état des revêtements des sols, des murs et des plafonds ;
la signature des deux parties.

Les relevés de compteurs sont le champ le plus souvent laissé vide — et celui qui règle, seul, les disputes de consommation. Prenez-en une photo : elle date le relevé.

4. Les 10 jours qui suivent l'entrée (et le premier mois de chauffe)

Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée pendant 10 jours calendaires. Pour les éléments de chauffage, le délai est différent et bien plus logique : il court pendant le premier mois de la période de chauffe — on ne juge pas un radiateur en août.

Deux conséquences pratiques :

ne considérez pas l'état des lieux comme définitif le jour même ;
une demande de complément n'est pas un conflit : c'est le mécanisme prévu, et un document corrigé vaut mieux qu'un document contesté deux ans plus tard.

5. Qui paie

Cas	Qui paie
État des lieux amiable, locataire et bailleur seuls	Personne : aucun frais ne peut être facturé au locataire
Bailleur qui mandate un professionnel	Le locataire supporte au plus la moitié, et au plus 3,03 €/m² de surface habitable — le montant le plus faible des deux
Commissaire de justice (refus, désaccord)	Frais partagés par moitié

Le plafond de 3,03 €/m² est un plafond, pas un tarif : c'est le montant maximum imputable au locataire, et c'est toujours le plus faible des deux calculs qui s'applique.

6. La sortie : le document qui déclenche tout

L'état des lieux de sortie se compare, ligne par ligne, à celui d'entrée. C'est cette comparaison qui détermine :

ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie — dégradations, travaux non faits ;
le délai de restitution de ce dépôt : 1 mois si la sortie est conforme à l'entrée, 2 mois si elle ne l'est pas (voir notre guide du dépôt de garantie).

D'où l'intérêt d'un état des lieux d'entrée précis : un document vague vous protège autant qu'un document absent. « Bon état » n'est pas une description ; « peinture du mur nord marquée sur 30 cm, photo 4 » en est une.

7. La check-list terrain

pièce par pièce, sols / murs / plafonds décrits, pas résumés
relevés d'eau, gaz, électricité notés et photographiés
nombre exact de clés, badges, télécommandes
photos datées annexées au document
en meublé : l'inventaire du mobilier joint et signé
signature des deux parties, un exemplaire pour chacun
rappel du délai de 10 jours mentionné au locataire

Questions fréquentes

L'état des lieux peut-il être fait quelques jours après l'entrée ? Il s'établit lors de la remise des clés. Décalé, il perd sa fonction : entre les deux dates, plus rien ne distingue ce qui existait de ce qui est arrivé.

Un état des lieux électronique est-il valable ? Oui : le document peut être établi sur papier ou sous forme électronique.

Et si le locataire refuse de signer ? Vous pouvez faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ; les frais sont alors partagés par moitié.

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Sources

service-public.gouv.fr, État des lieux d'entrée d'un bail d'habitation, fiche F31270 — vérifiée le 10/03/2026
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (contenu de l'état des lieux)
Code civil, article 1731 (présomption en l'absence d'état des lieux)

Page à jour au 14/09/2026.