Dépôt de garantie : montant, retenues, restitution

Publié le 18 septembre 2026 · mis à jour le 14 septembre 2026

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en meublé. Il se restitue dans 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans 2 mois sinon — le délai partant de la remise des clés. Passé ce délai, la somme due au locataire augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

1. Le montant : deux plafonds, deux interdictions

Type de location	Plafond du dépôt
Logement vide	1 mois de loyer hors charges
Logement meublé	2 mois de loyer hors charges

Deux cas où vous ne pouvez pas en demander :

lorsque le loyer est payable au trimestre (le dépôt suppose un loyer mensuel ou bimestriel) ;
dans un bail mobilité, où il est purement interdit.

Le plafond se calcule hors charges. Sur un loyer de 700 € + 50 € de charges, le dépôt d'un meublé est de 1 400 €, pas 1 500 €.

2. La restitution : 1 mois ou 2, et d'où part le délai

Le délai court à partir de la restitution des clés — pas du dernier jour du bail, pas de la date de l'état des lieux.

Situation à la sortie	Délai maximum
État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée	1 mois
État des lieux de sortie non conforme	2 mois

C'est le seul endroit où l'état des lieux d'entrée se paie comptant : sans lui, aucune « non-conformité » n'est démontrable, et le délai de deux mois n'a plus de fondement. Voir notre guide de l'état des lieux.

3. Ce que vous pouvez retenir — et ce qu'il faut pour le prouver

Vous pouvez déduire du dépôt :

les loyers et charges impayés ;
les frais liés à des dégradations ou à des réparations locatives non faites.

Mais chaque retenue se justifie. Les pièces attendues :

les états des lieux d'entrée et de sortie ;
des factures ou des devis pour les travaux ;
pour les impayés, une lettre de réclamation restée sans réponse.

Une retenue sans pièce est une retenue contestable. Et comme la contestation arrive après la restitution, c'est au moment de rendre les clés qu'il faut avoir constitué le dossier — pas trois semaines plus tard.

4. Le cas de la copropriété : la provision de 20 %

Quand le logement est en copropriété, vous pouvez conserver une provision dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes : elle ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie. Le solde se régularise une fois les comptes de la copropriété arrêtés.

C'est une règle utile, et mal connue : elle évite d'avoir à choisir entre rendre trop tôt et rendre trop tard.

5. La pénalité de retard, et la seule façon d'y échapper

Au-delà du délai, le montant à rendre est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. « Commencé » : un jour de retard sur un nouveau mois déclenche la tranche entière.

Une exception : la pénalité ne s'applique pas lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. D'où un réflexe simple : notez la nouvelle adresse sur l'état des lieux de sortie, ou constatez par écrit qu'elle n'a pas été donnée.

6. La check-list de sortie

date de remise des clés notée : c'est le point de départ du délai
nouvelle adresse du locataire recueillie (ou son absence constatée)
état des lieux de sortie comparé ligne à ligne à celui d'entrée
devis ou factures obtenus avant de notifier une retenue
décompte écrit remis au locataire : ce qui est retenu, et pourquoi
provision de copropriété plafonnée à 20 %, si elle s'applique
virement effectué dans le délai, preuve conservée

Questions fréquentes

Le dernier mois de loyer peut-il être « payé » avec le dépôt de garantie ? Non : le dépôt garantit l'exécution des obligations du locataire, il n'est pas une avance de loyer. Le loyer du dernier mois reste dû.

Le dépôt de garantie peut-il être révisé en cours de bail ? Il est fixé au bail et ne suit pas les révisions de loyer : une augmentation du loyer n'augmente pas le dépôt déjà versé.

Et si le logement est vendu en cours de bail ? L'obligation de restitution suit le bail. C'est un point à régler explicitement dans l'acte, et à vérifier avant la vente plutôt qu'après.

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Sources

service-public.gouv.fr, Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, fiche F31269 — vérifiée le 09/06/2026
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 et 25-6

Page à jour au 14/09/2026.