État des lieux par commissaire de justice : coût et procédure

Quand le locataire ou le bailleur refuse de venir, de faire l'état des lieux ou de le signer, l'un ou l'autre peut le faire établir par un commissaire de justice (l'ancien huissier), à frais partagés par moitié. En métropole, le constat coûte de 132,82 € à 232,12 € TTC selon la surface, plus convocation et déplacement — à condition que les deux parties aient été convoquées par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance.

1. Dans quel cas on y a recours

L'état des lieux se fait normalement à deux. Le commissaire de justice n'intervient que si ce déroulement contradictoire échoue. Les fiches service-public F31270 (entrée) et F33671 (sortie) décrivent trois cas : l'une des parties refuse de venir au rendez-vous, de faire l'état des lieux ou de le signer.

Un désaccord sur une ligne (une rayure, un mur à repeindre) n'est pas un refus : le document se signe avec les réserves de chacun — voir que faire en cas de désaccord à la sortie. Et le recours est ouvert aux deux parties.

2. La procédure, étape par étape

1. La partie « la plus diligente » saisit un commissaire de justice. Pour cette saisine, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose aucune formalité préalable : ni mise en demeure, ni juge. Le juge peut intervenir plus tard, si le locataire manque le rendez-vous (étape 3).
2. Le commissaire convoque les deux parties par lettre recommandée avec avis de réception, au moins sept jours avant la date qu'il fixe. C'est lui qui convoque, pas vous.
3. Le jour dit, il dresse l'état des lieux pièce par pièce, en présence des deux parties. Si le locataire ne se présente pas, la fiche F33671 (sortie) ne prévoit pas que le constat se fasse sans lui : le bailleur « doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement », qui « constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés ». Si c'est le bailleur qui manque, le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée et, sans état des lieux de sortie, « est considéré comme ayant remis le logement en bon état ».
4. Il remet un exemplaire à chacun. Le constat sert ensuite à comparer l'entrée et la sortie pour décider du sort du dépôt de garantie.

Le contenu reste celui de tout état des lieux — voir ce que doit contenir un état des lieux ; le commissaire de justice apporte une date certaine, pas une rubrique de plus.

3. Ce que ça coûte

Le tarif est réglementé : l'article A444-27 du code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2024, pose le barème de « l'établissement d'un état des lieux à frais partagés entre le bailleur et le locataire » (prestation n°112 du tableau 3-1), sans mention de taxe. Service-public publie des montants TTC, égaux à ceux de l'article majorés de 20 % — un rapprochement arithmétique, qu'aucun des deux textes n'énonce.

Surface du logement	Émolument (art. A444-27, hors mention de taxe)	Constat TTC (service-public, métropole)
Jusqu'à 50 m²	110,68 €	132,82 €
Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²	128,95 €	154,74 €
Plus de 150 m²	193,43 €	232,12 €

S'y ajoutent, en métropole et TTC selon la fiche F32973, la lettre de convocation (18,06 €) et les frais de déplacement (11,28 €). Les tarifs diffèrent dans les départements d'outre-mer.

Le total est partagé par moitié. Pour un studio de 30 m², constat, une lettre et déplacement font 162,16 € TTC, soit 81,08 € par partie ; pour un 80 m², 184,08 € TTC, soit 92,04 € chacun. Ces exemples ne comptent qu'une lettre : la fiche F32973 donne un montant unique sans préciser s'il vaut pour chaque lettre envoyée ; le décompte exact figure sur sa note.

Ne confondez pas avec les frais d'agence de l'état des lieux : à la sortie, le locataire ne paie rien, toute clause contraire étant réputée non écrite (fiche F10696).

4. Le piège des sept jours : sans convocation régulière, vous payez tout

Le partage par moitié suppose une convocation conforme à la loi. La Cour de cassation l'a tranché le 26 octobre 2023 (3e chambre civile, n°22-20.183), à propos de locataires convoqués avec moins de sept jours de délai après leur refus de signer : « lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance, la personne qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût ». Peu importe que la partie convoquée se soit finalement présentée.

En pratique : vérifiez la date d'envoi de la convocation ; délai trop court, faites reporter.

5. Éviter d'en arriver là

Le meilleur moyen d'éviter ces frais est un état des lieux d'entrée si précis que la sortie ne prête plus à discussion : pièce par pièce, compteurs, clés et photos datées, remis aux deux parties le jour même. Avec Izyloc, l'état des lieux se remplit sur le téléphone, pièce par pièce, photos comprises, et le document signé part aussitôt au locataire — essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire.

La moitié restant à votre charge est une dépense de gestion, dont le traitement fiscal dépend de votre régime. Le blog d'Istari Conseil traite cette question.

Ce que dit la loi

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (en vigueur depuis le 29 juillet 2023) : à défaut d'accord, l'état des lieux est dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié, selon un tarif fixé par décret ; parties avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; celle qui a fait obstacle ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
• Code de commerce, article A444-27 (arrêté du 28 février 2024, en vigueur depuis le 1er mars 2024) : barème de l'émolument par tranche de surface.
• Cour de cassation, 3e civ., 26 octobre 2023, n°22-20.183 : sans convocation régulière sept jours avant, pas de partage des frais.
• service-public.gouv.fr, fiches F31270, F33671, F32973 et F10696 (mars 2026) : cas de recours, juge saisi si le locataire manque le rendez-vous, montants TTC, frais de sortie interdits au locataire.

Règle générale, délais et contenu du document : voir le guide complet de l'état des lieux.

Questions fréquentes

Puis-je faire venir un commissaire de justice sans motif, par sécurité ?

Rien ne l'interdit, mais le partage des frais vise le cas où l'état des lieux « ne peut être établi » à l'amiable. Si le locataire était prêt à le faire avec vous, le coût reste pour vous.

Le locataire ne s'est pas présenté : l'état des lieux est-il valable ?

Pas sans une étape de plus : si le locataire manque le rendez-vous fixé par le commissaire de justice, la fiche F33671 impose au bailleur de saisir le juge des contentieux de la protection, qui constate le refus et désigne un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.

Puis-je mettre tous les frais à la charge du locataire qui a refusé de signer ?

Non. La loi fixe le partage par moitié quel que soit l'auteur du refus. Le seul cas où une partie paie tout est la convocation irrégulière — et c'est alors celle qui a pris l'initiative qui perd le remboursement.

Sources

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2, version en vigueur depuis le 29/07/2023 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 27/09/2026
• Code de commerce, article A444-27, en vigueur depuis le 01/03/2024 (arrêté du 28 février 2024) — legifrance.gouv.fr, vérifié le 27/09/2026
• service-public.gouv.fr, fiches F31270 et F33671 (état des lieux d'entrée et de sortie), F32973 (tarif du commissaire de justice), F10696 (frais d'état des lieux), mises à jour les 9 et 10/03/2026 — vérifiées le 27/09/2026
• service-public.gouv.fr, actualité A16978 du 13/12/2023 : Cour de cassation, 3e civ., 26 octobre 2023, n°22-20.183 — vérifiée le 27/09/2026

Page à jour au 27/09/2026.