Ce que doit contenir un état des lieux (décret 2016-382)
Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026
Un état des lieux doit comporter au minimum neuf mentions : son type (entrée ou sortie), sa date, l'adresse du logement, l'identité des parties, celle des mandataires éventuels, les relevés des compteurs individuels, le détail des clés, la description précise de chaque pièce et la signature des parties. C'est le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe cette liste ; l'état des lieux de sortie y ajoute trois rubriques, et le document est remis à chaque partie au moment de la signature.
1. Les neuf rubriques communes à l'entrée et à la sortie
L'article 2 du décret énumère ce que le document comporte « au minimum ». Vous pouvez toujours en écrire davantage, jamais moins.
| # | Rubrique | Concrètement |
|---|---|---|
| 1 | Type d'état des lieux | « d'entrée » ou « de sortie » |
| 2 | Date d'établissement | le jour du constat, pas celui du bail |
| 3 | Localisation du logement | adresse complète, étage, lot |
| 4 | Parties | nom du bailleur et du locataire, domicile ou siège du bailleur |
| 5 | Mandataires | le cas échéant, nom et domicile de la personne mandatée |
| 6 | Compteurs | le cas échéant, relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie |
| 7 | Clés et accès | détail et destination des clés « ou de tout autre moyen d'accès » |
| 8 | Description pièce par pièce | état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement |
| 9 | Signatures | celles des parties ou des personnes mandatées |
Le périmètre est fixé par l'article 1 : l'état des lieux « doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive ». Les deux conditions se cumulent : cave, parking ou jardin privatif inscrits au bail entrent dans le constat ; une partie commune, même citée au bail, n'en relève pas.
2. Les trois rubriques propres à la sortie
L'état des lieux de sortie comporte en plus :
- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire — c'est là que vous lui adresserez le solde du dépôt ;
- la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
- les évolutions de l'état de chaque pièce constatées depuis l'entrée.
Cette dernière rubrique est la seule à produire un effet financier : c'est elle qui fonde, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie. Une dégradation absente des « évolutions » n'a pas été constatée.
3. Compteurs et clés
Le décret vise les relevés « le cas échéant » : la rubrique s'impose dès qu'un compteur individuel d'eau ou d'énergie existe. L'article 3-2 de la loi de 1989 ajoute une obligation propre au bailleur : en présence d'un chauffage ou d'une eau chaude individuels — ou collectifs avec comptage individuel —, le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie. Notez, pour chaque compteur, son type, son numéro et l'index complet ; une photographie du cadran tranche tout désaccord sur un chiffre.
Pour les clés, le décret ne se contente pas d'un nombre : il demande « le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux ». Pour chaque clé, badge ou télécommande, indiquez ce qu'il ouvre et le nombre d'exemplaires remis.
4. La description pièce par pièce
C'est la rubrique la plus longue et la plus souvent bâclée. Le texte exige, « pour chaque pièce et partie du logement », une description précise de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements (sanitaires, robinetterie, radiateurs, volets, prises) et des éléments du logement (portes, fenêtres, placards).
Un constat qui se limite à « bon état » par pièce rend la comparaison de sortie presque impossible : « bon état » à l'entrée et « bon état » à la sortie ne disent rien d'une rayure sur le parquet. Décrivez ce que vous voyez, défauts existants compris.
C'est là qu'un support structuré aide : dans Izyloc, l'état des lieux se remplit sur le téléphone, pièce par pièce, avec les rubriques du décret déjà en place, et le document de sortie reprend celui de l'entrée pour ne consigner que les évolutions — essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire.
5. Forme du document et remise d'un exemplaire
L'article 3 du décret fixe trois modalités :
- le logement ne contient que les meubles ou équipements mentionnés au contrat ;
- la forme du document permet la comparaison de l'entrée et de la sortie — document unique ou deux documents distincts, pourvu qu'ils se lisent l'un contre l'autre ;
- l'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties, au moment de la signature.
Un exemplaire signé, envoyé par courriel le jour même, satisfait cette exigence.
6. Ce que dit la loi
| Texte | Ce qu'il pose |
|---|---|
| Loi n°89-462, art. 3-2 | établi « contradictoirement et amiablement » lors de la remise et de la restitution des clés, « en autant d'exemplaires que de parties », et joint au contrat de location |
| Loi n°89-462, art. 3-2 | à défaut d'état des lieux ou de remise d'un exemplaire, la présomption de l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par la partie qui y a fait obstacle |
| Loi n°89-462, art. 3-2 | le locataire peut demander de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours ; pendant le premier mois de la période de chauffe, d'y ajouter l'état des éléments de chauffage ; refus → commission départementale de conciliation |
| Loi n°89-462, art. 3-2 | constat amiable impossible → commissaire de justice, frais partagés par moitié, parties avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception |
| Décret n°2016-382, art. 1 à 3 | périmètre, rubriques minimales, forme et remise |
| Décret n°2016-382, art. 4 | la vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » ; les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté issue d'un accord collectif |
| Fiche service-public F31270 (10/03/2026) | délai de 10 jours calendaires ; si une agence établit le constat, le locataire paie au plus la moitié des frais, dans la limite de 3,03 € TTC par m² de surface habitable |
L'état des lieux fait partie des annexes obligatoires du bail. Sans lui, le locataire est « considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives » (fiche F31270) : vous ne pouvez plus prouver qu'une dégradation lui est imputable. Le guide complet de l'état des lieux reprend la procédure de bout en bout.
Questions fréquentes
Un état des lieux qui oublie une rubrique est-il nul ?
Le décret fixe un contenu minimal sans prévoir de nullité automatique. Le risque est pratique : une rubrique absente est un fait que vous ne pourrez pas opposer à la sortie.
Le locataire peut-il faire ajouter quelque chose après la signature ?
Oui, dans les deux cas de l'article 3-2 : dans les dix jours de l'état des lieux d'entrée pour tout élément du logement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
Un état des lieux électronique vaut-il un papier ?
Oui. Le décret place les deux supports au même rang, remis « en main propre ou par voie dématérialisée ». Ce qui compte est que chaque partie reçoive son exemplaire à la signature.
Faut-il un modèle particulier ?
Non. Aucun formulaire type n'est imposé ; seules les rubriques et la possibilité de comparer l'entrée et la sortie le sont. Un modèle qui reprend les neuf rubriques de l'article 2, plus les trois de la sortie, respecte le décret.
Sources
- Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, articles 1 à 4 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 27/09/2026
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 27/09/2026
- service-public.gouv.fr, État des lieux d'entrée, fiche F31270, mise à jour du 10/03/2026 — vérifiée le 27/09/2026
Page à jour au 27/09/2026.