Les photos dans l'état des lieux ont-elles une valeur juridique

Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026

Oui : le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 prévoit expressément que l'état des lieux « peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ». Mais une photo ne vaut que par le document qu'elle illustre : c'est l'état des lieux contradictoire, daté et signé par les deux parties qui fait preuve, et une photo prise seul, après coup ou sans date certaine ne remplace pas ce qu'il aurait fallu écrire.

1. Ce que la photo ajoute, et ce qu'elle ne remplace pas

La photo n'est pas une rubrique obligatoire. Le décret impose une description écrite, pièce par pièce, des sols, murs, plafonds et équipements ; les images viennent en complément, jamais à la place. Quarante photos sans une ligne de texte ne remplissent pas le contenu minimal du décret.

Ce que la photo fait bien :

fixer une nuance : « rayure de 30 cm sur le parquet » se discute, l'image tranche ;
dater un relevé de compteur, l'index photographié se contestant moins qu'un chiffre recopié ;
rendre comparable l'entrée et la sortie, ce que le décret exige de la forme du document : la même photo, cadrée de la même façon, à deux dates.

Ce qu'elle ne fait pas : prouver seule une dégradation. Ce qui lui donne du poids devant un juge, c'est d'être rattachée à un document que le locataire a signé.

2. Les trois conditions qui font la valeur d'une photo

Condition	Ce qu'elle garantit	Comment la remplir
Contradictoire	le locataire a vu la photo et l'a acceptée	prise en sa présence, numérotée, citée dans le texte, signée avec le document
Datée	la photo se rattache au jour de l'état des lieux	date visible dans le document remis, remise le jour même
Intègre	l'image n'a pas été modifiée depuis	fichier conservé tel quel, annexé au document remis aux deux parties

Chacune répond à un motif de rejet que la Cour de cassation a déjà retenu.

Le contradictoire

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux établi « contradictoirement et amiablement par les parties ». La Cour de cassation en a tiré en 2023 une règle sans détour : un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, « ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422, publié au bulletin). Les photos jointes subissent le même sort.

Si le locataire refuse de venir ou de signer, la loi prévoit le constat par commissaire de justice, à frais partagés par moitié, les parties étant convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.

La date

En 2014, un état des lieux de sortie signé par les deux parties « ne porte mention d'aucune dégradation particulière mais fait référence à des photographies qui n'ont cependant pas date certaine » : la Cour de cassation a approuvé la cour d'appel d'avoir écarté ces photos (3e civ., 4 novembre 2014, n°13-21.989 — des locaux professionnels, mais le raisonnement sur la preuve est le même). Une photo citée dans le texte mais non jointe, non datée et non signée ne prouve rien, même si le document est contradictoire.

L'intégrité

L'état des lieux peut être établi « sur support papier ou sous forme électronique » et remis « en main propre ou par voie dématérialisée » (décret 2016-382, article 3). Le Code civil reconnaît à l'écrit électronique « la même force probante que l'écrit sur support papier », à condition que la personne dont il émane soit identifiable et qu'il soit « établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité » (article 1366). La signature électronique doit reposer sur « un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte » (article 1367).

Concrètement : un PDF contenant les photos, la date et les deux signatures, envoyé aux deux parties le jour même, vaut un exemplaire papier. Des photos envoyées trois jours plus tard, hors du document signé, n'ont pas cette qualité.

3. Le bon geste, dans l'ordre

Photographier pendant l'état des lieux, jamais avant l'arrivée du locataire ni après son départ.
Numéroter chaque photo et la citer dans le texte de la pièce : « salon, mur nord, photo 7 ».
Intégrer les photos au document lui-même, pas dans un dossier à part.
Faire signer le tout et remettre un exemplaire complet à chacun le jour même.
Ne rien retoucher ensuite : la photo qui a été signée est la seule qui compte.

Un état des lieux fait sur le téléphone rend cela naturel : avec Izyloc, chaque pièce se remplit sur place, les photos se rangent sous leur rubrique, et le document signé part aux deux parties dans la foulée — essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire, sur app.izyloc.fr/signup.

4. Et si le locataire conteste ?

Le locataire dispose de dix jours après l'état des lieux d'entrée pour vous demander de le compléter, et du premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage (loi de 1989, article 3-2). Une photo ajoutée à sa demande dans ce délai renforce le document : acceptez-la. À la sortie, en cas de retenue contestée, voyez notre article sur le désaccord à la sortie.

Sans état des lieux, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire — mais l'article 3-2 de la loi de 1989 retire cette présomption à la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise.

Ce que dit la loi

Décret n°2016-382 du 30 mars 2016, article 2 (description « illustrée d'images ») et article 3 (support papier ou électronique, remise dématérialisée) ; en vigueur depuis le 1er juin 2016.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 : contradictoire, commissaire de justice à frais partagés, dix jours pour compléter l'état des lieux d'entrée.
Code civil, article 1731 : présomption de bon état à défaut d'état des lieux.
Code civil, articles 1366 et 1367 : écrit et signature électroniques.
Cour de cassation, 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422 et 4 novembre 2014, n°13-21.989.

Pour la procédure d'ensemble, voyez le guide complet de l'état des lieux.

Questions fréquentes

Puis-je faire un état des lieux uniquement en photos ?

Non. Le décret impose une description écrite de chaque pièce ; les images viennent la « compléter ». Un dossier de photos sans texte ne respecte pas le contenu minimal.

Les photos prises avec mon téléphone ont-elles une date certaine ?

L'horodatage du fichier est un indice, pas une garantie : il se modifie. Ce qui fixe la date, c'est l'intégration de la photo au document daté et signé par les deux parties, puis sa conservation sans modification.

Une photo prise après le départ du locataire prouve-t-elle une dégradation ?

Elle prouve l'état du logement à la date de la photo, pas que le locataire en est responsable. Sans état des lieux de sortie contradictoire, la Cour de cassation refuse d'y voir la preuve de dégradations imputables au locataire.

Un état des lieux signé électroniquement avec photos vaut-il un papier ?

Oui, si l'auteur du document est identifiable, si le fichier est établi et conservé de manière à garantir son intégrité (Code civil, article 1366), et si la signature repose sur un procédé fiable d'identification (article 1367).

Sources

Décret n°2016-382 du 30 mars 2016, articles 2 et 3 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 2026-09-27
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2, version en vigueur depuis le 29/07/2023 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 2026-09-27
Code civil, article 1731 ; articles 1366 et 1367, version en vigueur depuis le 01/10/2016 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 2026-09-27
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 novembre 2023, n°22-19.422, publié au bulletin ; 4 novembre 2014, n°13-21.989 — legifrance.gouv.fr, vérifié le 2026-09-27
service-public.gouv.fr, État des lieux d'entrée (F31270) et État des lieux de sortie (F33671) — vérifiées le 10/03/2026 par l'éditeur, relues le 2026-09-27
anil.org, État des lieux (espace bailleur) et analyse juridique 2016 du décret n°2016-382 — vérifié le 2026-09-27

Page à jour au 27/09/2026.