Désaccord sur l'état des lieux de sortie : que faire

Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026

Quand le locataire et vous ne parvenez pas à établir l'état des lieux de sortie, la loi prévoit une issue immédiate : le constat par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). Si le désaccord porte ensuite sur la retenue opérée sur le dépôt de garantie, la voie est la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection — et sous 5 000 €, la tentative amiable est obligatoire avant le juge.

1. Le jour de la sortie : ne pas forcer un document contesté

Trois situations reviennent : le locataire ne vient pas, il refuse de signer, ou il signe puis conteste la retenue que vous en tirez.

Un état des lieux signé de vous seul n'est pas contradictoire. S'il accepte de signer avec réserves, notez-les en toutes lettres : le document reste valable, seule la ligne réservée est discutée. Photographiez chaque point litigieux, daté, avant la remise des clés, en le rattachant au document, dont le contenu obligatoire est fixé par décret.

2. Le constat par commissaire de justice

L'article 3-2 dispose que si l'état des lieux « ne peut être établi » à l'amiable, « il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». D'après la fiche service-public F33671 :

l'une ou l'autre des parties le sollicite, sans l'accord de l'autre ;
il convoque les deux parties par lettre recommandée, au moins 7 jours à l'avance ;
ses constatations s'imposent aux deux, sans contestation possible.

Tarif réglementé, en métropole, toutes taxes comprises (fiche F33671, vérifiée le 10 mars 2026) :

Surface	Émoluments	Convocations	Déplacement	Total	Votre moitié
Jusqu'à 50 m²	132,82 €	18,06 €	11,28 €	162,16 €	81,08 €
De 50 à 150 m²	154,74 €	18,06 €	11,28 €	184,08 €	92,04 €
Plus de 150 m²	232,12 €	18,06 €	11,28 €	261,46 €	130,73 €

La procédure détaillée est dans l'état des lieux par commissaire de justice.

3. Ce qui peut être retenu, ce qui ne le peut pas

Le locataire répond des dégradations. L'article 7 l'oblige à « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

Mais pas de la vétusté. La fiche F21105 est nette : « les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si les réparations figurent sur la liste des réparations locatives ». Une grille de vétusté convenue au bail objective la frontière.

Toute retenue doit être justifiée. L'article 22 n'autorise la déduction que des sommes « dûment justifiées » : un devis ou une facture par ligne, pas une estimation globale. Les délais :

Situation	Délai de restitution du dépôt	Base
Sortie conforme à l'entrée	1 mois à compter de la remise des clés	art. 22
Sortie non conforme	2 mois à compter de la remise des clés	art. 22
Retard de restitution	majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé	art. 22

Le mécanisme complet est dans le guide du dépôt de garantie.

Le litige exige deux documents comparables ligne à ligne. Avec Izyloc, l'état des lieux de sortie se remplit sur le téléphone, pièce par pièce, en face de celui d'entrée, chaque photo attachée à sa ligne — le dossier que vous produisez devant la commission ou le juge (essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire).

4. La commission départementale de conciliation

Si le locataire conteste la retenue, ou si vous réclamez plus que le dépôt, la première étape est la commission départementale de conciliation (CDC), instituée par l'article 20 auprès du préfet et compétente pour « les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » (art. 20, 3°).

D'après l'article 20 et la fiche F1216 :

qui saisit : le bailleur ou le locataire ;
comment : courrier recommandé à la commission du département du logement, avec le bail et les pièces (états des lieux, constat, devis, photos) ;
coût : gratuit ;
délai : la commission « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine » ;
résultat : un document de conciliation en cas d'accord ; sinon un avis que l'une ou l'autre des parties peut transmettre au juge.

L'avis ne s'impose pas, mais joint au constat du commissaire de justice, il pèse lourd devant le juge.

5. Le juge des contentieux de la protection

À défaut d'accord, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement (fiche F1783). Deux règles :

Sous 5 000 €, la tentative amiable est obligatoire. L'article 750-1 du code de procédure civile impose, « à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office », une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour une demande « n'excédant pas 5 000 euros ». La fiche F33671 range la CDC et le conciliateur de justice parmi les démarches qui y répondent.
La saisine dépend du montant : requête jusqu'à 5 000 €, assignation au-delà. L'avocat n'est pas obligatoire.

Le délai pour agir est de 3 ans à compter de l'apparition du litige (fiche F33671).

Ce que dit la loi

Loi n°89-462, article 3-2 : constat par commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié.
Article 7 : le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers.
Article 20 : commission départementale de conciliation, compétente pour l'état des lieux et le dépôt de garantie ; avis dans les deux mois.
Article 22 : restitution sous un mois si la sortie est conforme, deux mois sinon ; majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Code de procédure civile, article 750-1 : tentative amiable préalable obligatoire pour une demande n'excédant pas 5 000 €.

Questions fréquentes

Le locataire refuse de signer : puis-je retenir le dépôt quand même ?

Un document signé de vous seul ne prouve pas l'état du logement. Faites établir le constat par un commissaire de justice (art. 3-2) : ses constatations s'imposent aux deux parties.

Dois-je passer par la commission de conciliation avant le juge ?

Pas la CDC en tant que telle. Mais sous 5 000 €, une tentative amiable est obligatoire avant le juge, sous peine d'irrecevabilité (CPC, art. 750-1), et service-public cite la CDC parmi les démarches qui y répondent.

Le locataire conteste une retenue pour peinture : qui a raison ?

Une peinture ternie par le temps relève de la vétusté, à votre charge (fiche F21105) ; des traces, trous ou brûlures relèvent de la dégradation, à la sienne (art. 7). La grille de vétusté convenue au bail tranche la part de chacun.

Sources

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7, 20 et 22 ; code de procédure civile, article 750-1 — Légifrance, vérifiés le 27/09/2026
service-public.gouv.fr, fiches F33671, F1216, F31301, F1783, F21105 ; anil.org, État des lieux (bailleur) — relues le 27/09/2026

Page à jour au 27/09/2026.