Loyer payé en retard : quoi faire dès le premier jour
Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026
Dès le lendemain de la date prévue au bail, contactez le locataire, puis confirmez par écrit : un rappel par lettre simple d'abord, une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception si rien ne bouge. Vous ne pouvez facturer ni pénalité ni frais de relance, mais vous pouvez, dès le premier impayé, prévenir le garant, déclarer le sinistre à votre assurance et, si le locataire perçoit une aide au logement, préparer le signalement à la Caf.
Cet article couvre la première semaine. L'impayé qui s'installe, le commandement de payer et le juge sont un autre sujet ; ils sont seulement situés ici, pour que vous sachiez où mène la route.
1. Un retard n'est pas encore un impayé, mais il se traite le jour même
Le loyer est dû à la date indiquée dans le bail (fiche F34396). Le lendemain, il est en retard. L'ANIL recommande au bailleur de contacter le locataire dès les premières difficultés pour savoir si elles sont passagères. Un appel le jour 1 règle la plupart des cas : virement oublié, changement de banque, salaire décalé.
Un loyer partiellement réglé se documente aussi : vous délivrez un reçu pour la somme versée, jamais une quittance, qui attesterait que le mois est soldé (le guide de la quittance de loyer).
2. Le calendrier de la première semaine
| Jour | Geste | Forme |
|---|---|---|
| J+1 | Contact direct du locataire | Appel, SMS ou courriel |
| J+2 à J+3 | Rappel de l'obligation de paiement | Lettre simple ou courriel (fiche F31272) |
| J+2 à J+3 | Information du garant, s'il y en a un | Courrier, dès le premier impayé (ANIL, F31272) |
| J+3 à J+5 | Déclaration à l'assurance loyers impayés | Selon les modalités du contrat (ANIL) |
| J+5 à J+7 | Mise en demeure si aucun paiement ni réponse | Lettre recommandée avec accusé de réception (fiche F31272) |
Ces jalons ne sont pas des délais légaux : la loi n'impose aucune date pour la relance amiable. Les délais qui s'imposent à vous arrivent après (voir « Ce que dit la loi »).
3. La relance amiable : gratuite, et sans pénalité
Vous ne pouvez pas faire payer le retard. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur « à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat » (point i) ou qui « fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance » (point p). La fiche F34396 le confirme pour les baux signés depuis le 27 mars 2014.
Le rappel écrit est donc factuel : la période, le montant dû, la date d'exigibilité, la demande de régler sous quelques jours. Gardez-en la copie ; l'avis d'échéance, si vous en envoyez un, sert de point d'appui (avis d'échéance ou quittance : la différence). Des retards répétés laissent une trace utile : selon la fiche F34396, ils permettent de refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux.
C'est là qu'un outil compte. Izyloc marque le loyer en retard dès l'échéance passée et envoie les relances à 5, 15 et 30 jours (rappel, relance, mise en demeure amiable), avec l'historique conservé sur la fiche du locataire ; chaque palier peut aussi partir à la main. L'application se teste avec un essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire.
4. Le garant : à prévenir dès le premier impayé
Si une personne s'est portée caution, la fiche F31272 indique que le propriétaire peut réclamer le paiement au garant dès le premier impayé. La fiche F31267 distingue :
- caution solidaire : vous pouvez demander le paiement directement à la caution ;
- caution simple : vous réclamez d'abord au locataire par commandement de payer, puis à la caution s'il ne paie pas.
Dans les deux cas, l'ANIL conseille d'informer la caution dès le premier incident, et de lui adresser un recommandé si la situation s'aggrave. Le montant garanti et la durée sont ceux de l'acte de cautionnement (le bail de location, guide du bailleur).
5. L'assurance loyers impayés et Visale : déclarer sans attendre
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, l'impayé se déclare « selon les modalités prévues au contrat d'assurance » (ANIL) : lisez la clause de déclaration dès le premier jour, c'est elle qui fixe le délai et les pièces. Pour la garantie Visale, la fiche F31272 mentionne une déclaration dans les 30 jours. La première semaine est le bon moment pour ouvrir le dossier.
6. La Caf ou la MSA : préparer le signalement
Si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous aurez une obligation de signalement, mais pas le premier jour. Selon les fiches F31272 et F32037, l'impayé est constitué lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer (net de l'aide si elle vous est versée directement, hors charges si elle est versée au locataire). Vous disposez alors de deux mois pour le déclarer, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ; l'absence de signalement est punie d'une amende de 8 010 €.
Cette règle change au 1er janvier 2027 : deux décrets du 12 février 2026 modifient le traitement des impayés des allocataires (fiche F32037). Passé cette date, relisez la fiche.
7. Où mène la route si rien ne se règle
Au-delà de la première semaine, la suite est balisée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré par un commissaire de justice ; ce même texte a ramené le délai de deux mois à six semaines. Chaque écrit de la première semaine y servira de pièce.
Sur le plan déclaratif, un loyer encaissé en retard et un impayé définitif se traitent différemment ; ces questions relèvent de votre expert-comptable, et le blog du cabinet Istari Conseil les couvre.
Ce que dit la loi
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 4, points i) et p) : sont réputées non écrites les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités, et celles qui font supporter au locataire les frais de relance ou d'expédition de la quittance.
- Loi n°89-462, article 24 (en vigueur depuis le 29 juillet 2023) : clause résolutoire dans tout bail d'habitation ; effet six semaines après un commandement de payer infructueux ; signification à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard ; délais de paiement judiciaires dans la limite de trois ans.
- Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 10 : remplace « deux mois » par « six semaines » dans l'article 24.
- Fiche F34396 : loyer dû à la date du bail, pénalités de retard interdites.
- Fiche F31272 : lettre simple puis recommandé, garant dès le premier impayé, signalement Caf/MSA sous peine d'une amende de 8 010 €, conciliation obligatoire pour une dette inférieure ou égale à 5 000 €.
- Fiches F32037 et F1214 : seuil de deux loyers et délai de deux mois pour le signalement Caf/MSA ; un loyer impayé se réclame pendant trois ans.
Questions fréquentes
Puis-je ajouter des frais ou des intérêts pour un loyer payé en retard ?
Non. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités, et celle qui fait supporter au locataire les frais de relance.
Dois-je délivrer une quittance si le loyer arrive avec dix jours de retard ?
Oui, dès que le locataire la demande, et gratuitement : la quittance atteste un paiement, pas sa ponctualité. Si le paiement est partiel, vous remettez un reçu (le bailleur est-il obligé de fournir une quittance ?).
Au bout de combien de temps puis-je faire délivrer un commandement de payer ?
La loi ne fixe pas de durée minimale de retard avant le commandement. Elle fixe l'après : la clause résolutoire ne joue que six semaines après un commandement resté sans effet (article 24), et la conciliation est obligatoire avant le juge si la dette ne dépasse pas 5 000 €.
Combien de temps ai-je pour réclamer un loyer resté impayé ?
Trois ans à compter de la date de l'arriéré, selon la fiche F1214.
Sources
- Légifrance, loi n°89-462, articles 4 et 24 ; loi n°2023-668, article 10 — vérifiés le 2026-09-27
- service-public.gouv.fr, fiches F34396, F31272, F32037, F31267, F1214 ; anil.org, espace bailleur — consultés le 2026-09-27
Page à jour au 27/09/2026.