Avis d'échéance ou quittance : la différence qui compte

Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026

L'avis d'échéance se rédige avant le paiement : il annonce au locataire ce qu'il doit régler pour la période qui vient. La quittance se rédige après : elle atteste que le loyer et les charges ont été payés en totalité. Le premier est une information que rien ne vous oblige à envoyer ; la seconde est une preuve, à remettre gratuitement dès que le locataire la demande.

Les deux documents portent les mêmes noms, la même adresse, les mêmes montants. C'est ce qui rend l'erreur coûteuse : envoyer une « quittance » à la place d'un avis d'échéance, c'est écrire qu'un mois est payé alors qu'il ne l'est pas encore. Le cadre général est dans le guide de la quittance de loyer ; cet article se concentre sur ce qui sépare les deux pièces.

1. Les deux documents en un tableau

	Avis d'échéance	Quittance
Moment	avant le paiement	après le paiement intégral
Nature	une demande de règlement	une preuve de règlement
Obligation	aucune : la loi ne vous impose pas d'en envoyer	obligatoire sur demande du locataire (art. 21)
Ce qu'il engage	rien : le mois reste dû	le mois est soldé, loyer et charges
Frais facturables	aucun (art. 21)	aucun (art. 21 et art. 4, lettre p)
Paiement partiel	sans objet	pas de quittance, mais un reçu (art. 21)
Envoi par courriel	libre	avec l'accord exprès du locataire (art. 21)

2. L'avis d'échéance : une information, pas une obligation

L'avis d'échéance — ou « appel de loyer » — est le message que vous adressez au locataire quelques jours avant la date de paiement prévue au bail. Il rappelle le loyer, la provision pour charges, le total attendu et la date à laquelle il est dû.

La loi du 6 juillet 1989 le nomme deux fois, sans jamais en faire une obligation. L'article 21 en parle pour interdire d'en facturer la gestion ; l'article 23-1 prévoit qu'une contribution au partage des économies de charges, quand elle existe, est inscrite sur l'avis d'échéance — la page de l'ANIL sur ce dispositif précise « le cas échéant ». Si vous en envoyez un, il doit être exact et complet ; rien ne vous oblige à en envoyer.

Un avis d'échéance n'est pas une facture : il ne peut pas ajouter au loyer des sommes que le bail ne prévoit pas, ni imposer un mode de paiement. La clause qui obligerait le locataire à payer par prélèvement automatique est réputée non écrite (article 4, lettre c), comme celle qui prévoirait une pénalité en cas de retard (lettre i).

3. La quittance : une preuve, remise gratuitement

La quittance atteste que le locataire a payé l'intégralité du loyer et des charges d'une période. L'article 21 fixe la règle : le bailleur la transmet gratuitement au locataire qui la demande, et elle détaille les sommes versées en distinguant le loyer des charges. Quand vous devez l'émettre et ce qui se passe si vous refusez, c'est l'objet de l'article le bailleur est-il obligé de fournir une quittance ?.

Deux conséquences découlent du mot « intégralité » :

si le locataire n'a payé qu'une partie, vous ne délivrez pas de quittance mais un reçu pour la somme versée (article 21 ; fiche F35247 de service-public.gouv.fr) ;
une quittance émise par erreur pour un mois non soldé affaiblit toute réclamation ultérieure sur ce mois : le document dit le contraire de ce que vous voudriez prouver.

La quittance peut être transmise par voie dématérialisée, mais uniquement avec l'accord exprès du locataire (article 21). Recueillez cet accord une fois, par écrit, au moment du bail, et conservez-le.

4. Ce qu'on ne peut facturer ni pour l'un ni pour l'autre

C'est là que naissent la plupart des litiges. L'article 21 est net : aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire. L'article 4 le double côté contrat : la clause qui ferait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance est réputée non écrite (lettre p).

L'ANIL, dans son analyse n°2004-11, en tire la conséquence pour les bailleurs qui passent par un gestionnaire : l'envoi de l'avis d'échéance et de la quittance est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants — affranchissement, « frais de quittancement » d'agence — restent à la charge du propriétaire. Une ligne « frais d'avis d'échéance » sur un appel de loyer est donc une somme à rembourser.

5. Ce que chaque document doit porter

Puisqu'ils se ressemblent, autant que la différence saute aux yeux :

avis d'échéance : le mot en titre, la période, le loyer et la provision pour charges sur deux lignes, le total et la date d'exigibilité, et — si elle existe — la ligne « contribution au partage de l'économie de charges » de l'article 23-1 ;
quittance : le mot en titre, la période, le détail loyer / charges, la date du paiement reçu, et la mention que le paiement solde la période ;
reçu : le mot en titre, la somme effectivement versée, et le fait qu'elle est partielle.

Tenir ces trois pièces à jour chaque mois, pour chaque lot, est la tâche qui finit par se faire en retard. Izyloc envoie l'avis d'échéance avant la date prévue au bail, puis génère la quittance dès que le paiement est enregistré — et un reçu, pas une quittance, si le règlement est partiel ; essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire, sur app.izyloc.fr/signup.

Ces documents servent aussi à justifier vos recettes, mais la manière de déclarer les loyers dépend de votre régime d'imposition. C'est un sujet d'expert-comptable : le blog du cabinet Istari Conseil le traite.

Ce que dit la loi

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 21 (version en vigueur depuis le 27 mars 2014) : quittance gratuite au locataire qui la demande, détail loyer / charges, aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance, transmission dématérialisée avec l'accord exprès du locataire, reçu en cas de paiement partiel.
Article 4 (version en vigueur depuis le 21 novembre 2024) : sont réputées non écrites les clauses qui imposent le prélèvement automatique (lettre c), prévoient des amendes ou pénalités (lettre i), ou font supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance (lettre p).
Article 23-1 (version en vigueur depuis le 25 août 2021) : la contribution au partage des économies de charges est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance.
service-public.gouv.fr, fiche F35247 (25 août 2025) : la quittance atteste le paiement intégral ; en cas de paiement partiel, un reçu ; courriel avec le consentement préalable du locataire.
ANIL, analyse juridique n°2004-11 : l'envoi de l'avis d'échéance et de la quittance est un acte d'administration dont les frais ne peuvent être réclamés au locataire.

Questions fréquentes

Suis-je obligé d'envoyer un avis d'échéance chaque mois ?

Non. La loi de 1989 ne l'impose pas ; elle encadre seulement son contenu et interdit d'en facturer la gestion. Beaucoup de bailleurs en envoient un parce qu'il réduit les retards de paiement : c'est un choix de gestion, pas une obligation.

Puis-je envoyer la quittance avec l'avis d'échéance du mois suivant ?

Oui, à condition que chaque document reste distinct et nommé : la quittance pour le mois payé, l'avis d'échéance pour le mois à venir. Ce qu'il faut éviter, c'est un document unique dont on ne sait plus s'il constate un paiement ou en réclame un.

Mon agence facture des « frais de quittancement » : est-ce légal ?

Ces frais peuvent exister entre vous et l'agence, dans le mandat de gestion. Ils ne peuvent pas être répercutés sur le locataire : l'article 21 interdit tout frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance, et l'article 4 (lettre p) répute non écrite la clause qui les mettrait à sa charge.

Le locataire a payé en retard : quittance ou reçu ?

S'il a payé la totalité de la période, même en retard, c'est une quittance. S'il n'a payé qu'une partie, c'est un reçu, et le solde reste dû. Le retard ne change pas la nature du document ; seul le montant réglé compte.

Sources

Légifrance, loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 21 — version en vigueur depuis le 27/03/2014, vérifié le 2026-09-27
Légifrance, loi n°89-462, article 4, lettres c), i) et p) — version en vigueur depuis le 21/11/2024, vérifié le 2026-09-27
Légifrance, loi n°89-462, article 23-1 — version en vigueur depuis le 25/08/2021, vérifié le 2026-09-27
service-public.gouv.fr, Quittance de loyer : comment l'obtenir ?, fiche F35247 — mise à jour du 25/08/2025, vérifié le 2026-09-27
anil.org, Remboursement des frais de quittances à l'agent immobilier, analyse n°2004-11 — vérifié le 2026-09-27
anil.org, La contribution du locataire au partage des économies de charges — vérifié le 2026-09-27

Page à jour au 27/09/2026.