Bail de location : le guide complet du bailleur

Publié le 15 septembre 2026 · mis à jour le 14 septembre 2026

Un bail d'habitation doit être écrit et suivre un contrat type fixé par décret. Sa durée minimale est de 3 ans en location vide (6 ans si le bailleur est une société) et de 1 an en meublé — 9 mois pour un bail étudiant.

Le reste de cette page détaille ce que le contrat doit contenir, ce qu'il faut y annexer, et les points sur lesquels les litiges se jouent vraiment.

1. Un bail écrit, conforme au contrat type

Depuis le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, le bail d'une résidence principale — vide ou meublée — doit reprendre un modèle réglementaire. Vous pouvez le compléter, pas le réécrire : un contrat maison qui oublie une mention imposée vous expose, et c'est la partie la plus facile à sécuriser.

C'est aussi la première chose qu'un logiciel de gestion fait mieux qu'un traitement de texte : le modèle est à jour, et les champs se remplissent à partir de la fiche du bien.

2. La durée minimale, selon ce que vous louez

Situation	Durée minimale
Location vide, bailleur particulier	3 ans
Location vide, bailleur personne morale (SCI, société)	6 ans
Location vide, reprise prévue pour raison familiale ou professionnelle	1 an minimum, sous conditions
Location meublée	1 an, reconduit automatiquement
Bail étudiant meublé	9 mois, sans reconduction automatique

Le bail de 9 mois est le seul qui s'arrête tout seul : à son terme, il ne se renouvelle pas. Les autres se reconduisent, et c'est le congé — pas la date — qui les termine.

3. Les mentions que le contrat doit porter

D'après la fiche service-public F920 (vérifiée le 06/06/2025), le bail mentionne notamment :

l'identité complète des parties et le domicile ou le siège du bailleur ;
la localisation et la description du logement, ses équipements, sa destination ;
la surface habitable ;
l'identifiant fiscal du logement ;
la classe du DPE ;
le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision ;
le loyer payé par le précédent locataire s'il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois ;
le montant du dépôt de garantie ;
le montant des dépenses théoriques de chauffage.

Deux d'entre elles se perdent presque toujours : la surface habitable (qui n'est ni la surface Carrez ni la surface au sol) et le loyer du précédent locataire. Les oublier, c'est donner au locataire un motif de contestation que rien n'oblige à lui offrir.

4. Les annexes : c'est là que ça casse

Un bail sans ses annexes est un bail incomplet. À joindre :

le dossier de diagnostic technique : DPE en cours de validité, constat de risque d'exposition au plomb, états des installations électricité et gaz de plus de 15 ans, état des risques, et le diagnostic bruit quand le logement y est soumis ;
la notice d'information sur les droits et obligations de chacun ;
l'état des lieux d'entrée — puis celui de sortie ;
l'attestation d'assurance habitation du locataire ;
l'information sur les équipements d'accès aux réseaux TV et internet ;
en meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ;
l'acte de cautionnement, si vous exigez un garant ;
la grille de vétusté, si vous en convenez une ;
l'extrait du règlement de copropriété, quand le logement en dépend.

Le point aveugle classique : un DPE périmé le jour de la signature. Il ne se voit pas au moment de signer, il se voit au moment du litige. Notez la date de validité de chaque diagnostic quelque part où vous la reverrez.

5. En meublé, le mobilier n'est pas au choix

La liste des onze catégories d'équipements d'un logement meublé est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015. Un logement qui n'en coche pas tous les éléments n'est pas un meublé : il peut être requalifié en location vide — avec la durée de bail, le préavis et le régime fiscal qui vont avec.

D'où l'inventaire du mobilier, annexé au bail, signé des deux côtés, et refait à la sortie.

6. La check-list avant signature

contrat type à jour, complété et signé par toutes les parties
surface habitable mesurée, pas estimée
diagnostics valides à la date de signature, tous annexés
état des lieux d'entrée fait le jour de la remise des clés
attestation d'assurance du locataire récupérée
inventaire du mobilier (meublé)
dépôt de garantie encaissé et inscrit au bail
un exemplaire remis au locataire, un conservé

Questions fréquentes

Peut-on signer un bail à la main, sans modèle ? Le bail doit être écrit et conforme au contrat type réglementaire. L'écrire soi-même est possible ; s'écarter du modèle ne l'est pas.

Le bail d'une SCI est-il différent ? La durée minimale passe à 6 ans en location vide, parce que le bailleur est une personne morale. Le reste du contrat suit les mêmes règles.

Faut-il refaire le bail à chaque reconduction ? Non. Un bail reconduit tacitement continue aux mêmes conditions. Ce qui change — un loyer révisé, un colocataire qui part — se formalise par un avenant.

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Sources

service-public.gouv.fr, Rédaction du bail d'habitation (contrat de location), fiche F920 — vérifiée le 06/06/2025
service-public.gouv.fr, Bail d'habitation — logement meublé, fiche F35109 — vérifiée le 06/06/2025
Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location
Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

Page à jour au 14/09/2026. La location est un domaine où les textes bougent : vérifiez la date de validité de vos diagnostics à chaque nouveau bail.

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