Bail meublé ou bail nu : ce qui change pour le bailleur

Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026

Le bail meublé engage le bailleur sur 1 an, le bail nu sur 3 ans au minimum, et c'est de là que découlent presque toutes les autres différences : préavis plus courts, dépôt de garantie plus élevé, mobilier imposé par décret. Le choix n'est donc pas une question de canapé : il fixe la durée pendant laquelle vous récupérez ou non votre logement.

Cet article compare les deux régimes sur ce que vous aurez concrètement à faire. Le cadre général du contrat est dans le guide complet du bail.

1. Les différences en un tableau

	Location vide (nue)	Location meublée
Durée minimale du bail	3 ans (bailleur particulier, SCI familiale, indivision), 6 ans (autre personne morale : société, SCI non familiale)	1 an ; 9 mois pour un étudiant, sans reconduction
Préavis du locataire	3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas	1 mois, sans condition
Préavis du bailleur	6 mois avant la fin du bail	3 mois avant la fin du bail
Dépôt de garantie maximal	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Mobilier	aucun	la liste du décret n°2015-981, au minimum
Inventaire du mobilier	sans objet	obligatoire, annexé au bail

2. La durée : 1 an contre 3 ans

En location vide, le bail dure au moins 3 ans si vous êtes un particulier, 6 ans si le bailleur est une personne morale (article 10 de la loi). Une exception, précise, compte pour certains bailleurs : la SCI familiale (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) relève des 3 ans seulement si elle loue à l'un de ses propres associés — c'est la condition posée par l'article 13, auquel renvoie l'article 10. Une SCI familiale qui loue à un locataire extérieur à la famille reste à 6 ans, même si elle est bien « familiale » ; ne signez pas 3 ans en croyant être couvert par ce seul critère. Le logement détenu en indivision relève lui aussi des 3 ans, sans cette condition. En meublé, le bail dure 1 an et se reconduit tacitement ; la seule exception est le bail conclu avec un étudiant, qui peut être ramené à 9 mois et s'arrête alors de lui-même à son terme (article 25-7).

Avec un meublé, l'échéance revient chaque année ; avec un logement nu, tous les 3 ans. Or c'est uniquement à l'échéance que vous pouvez donner congé.

3. Le congé : qui part quand

Le locataire

Le locataire peut partir à tout moment. En vide, il respecte un préavis de 3 mois, ramené à 1 mois s'il est dans l'une des situations listées par la loi : logement situé en zone tendue, obtention d'un logement social, perception du RSA ou de l'AAH, état de santé justifiant un déménagement, violences au sein du couple, premier emploi, mutation ou perte d'emploi. Il doit alors indiquer le motif dans sa lettre et joindre un justificatif (fiche F1168). En meublé, le préavis est de 1 mois dans tous les cas (article 25-8).

Le bailleur

Vous ne pouvez donner congé que pour la fin du bail, et pour l'un des trois motifs admis : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, par exemple des impayés répétés (fiche F929). Le délai change selon le bail : 6 mois avant l'échéance en location vide, 3 mois en meublé.

Dans les deux cas, le congé se notifie par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple courriel ne vaut pas congé.

4. Le dépôt de garantie : 1 mois ou 2 mois

Le plafond est de 1 mois de loyer hors charges en location vide et de 2 mois en meublé (fiche F31269, articles 22 et 25-6). Il ne peut pas être exigé lorsque le loyer est payable par trimestre.

La restitution suit les mêmes règles dans les deux régimes : 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon. Au-delà, le montant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le détail des retenues possibles est dans notre article sur le dépôt de garantie.

5. Le mobilier : une liste, pas une appréciation

Un logement n'est meublé que s'il permet au locataire d'y vivre en apportant ses seuls effets personnels. Depuis le 1er septembre 2015, le décret n°2015-981 fixe le minimum requis pour une résidence principale (article 2) :

literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à servir de chambre ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment permettant une température inférieure ou égale à -6 °C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'article 1 du même décret ajoute que chaque pièce doit être équipée d'un mobilier conforme à sa destination : une chambre sans literie n'est pas une chambre meublée.

Si le mobilier ne suffit pas, le juge peut requalifier le bail meublé en location vide (fiche F34769) : vous voilà engagé sur 3 ans, avec un dépôt plafonné à 1 mois alors que vous en aviez encaissé 2.

L'inventaire, l'annexe qu'on oublie

En meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à la remise des clés et à leur restitution, signés par les deux parties et annexés au bail (fiche F1165). Sans lui, vous ne pourrez pas prouver qu'un élément manque ou a été dégradé à la sortie. Il se prépare en même temps que l'état des lieux. Avec Izyloc, l'inventaire se remplit sur le téléphone, pièce par pièce, et se joint au bail meublé généré sur le contrat type ; l'application est ouverte en essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire.

6. Ce qui ne change pas

Le contrat obéit aux mêmes règles de fond : un écrit conforme au contrat type fixé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 1 pour le logement vide, annexe 2 pour le meublé, en vigueur depuis le 1er août 2015), les mentions obligatoires, les annexes et la quittance sur demande du locataire. Passer du nu au meublé ne demande pas de réapprendre le contrat, mais de s'organiser autour d'une échéance annuelle et d'un inventaire.

7. Et la fiscalité ?

Les loyers d'un meublé et ceux d'un logement nu ne relèvent pas de la même catégorie de revenus, et les régimes qui s'y attachent (micro ou réel, amortissement du bien) ne donnent pas le même impôt. Ce choix se fait au cas par cas, avec un expert-comptable : c'est le sujet du blog d'Istari Conseil.

Ce que dit la loi

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 10 (durée du bail vide : 3 ans pour les personnes physiques et les bailleurs de l'article 13, 6 ans pour les personnes morales), article 13 (sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, logements en indivision), article 15 (congé et préavis en vide), article 22 (dépôt de garantie, restitution, majoration), article 25-4 (définition du meublé), article 25-6 (dépôt en meublé), article 25-7 (durée en meublé), article 25-8 (préavis en meublé).
Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location à usage de résidence principale, annexe 1 (logement vide) et annexe 2 (logement meublé), en vigueur depuis le 1er août 2015 (article 3).
Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : article 1 (mobilier conforme à la destination de chaque pièce), article 2 (liste des onze éléments), article 3 (entrée en vigueur le 1er septembre 2015).
Fiches service-public.gouv.fr F920, F35109, F1165, F34769, F31269, F1168 et F929, vérifiées le 27 septembre 2026.

Questions fréquentes

Peut-on louer meublé avec seulement un lit et une table ?

Non. Le décret n°2015-981 impose onze éléments au minimum, dont les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la vaisselle et les luminaires, et chaque pièce doit être équipée selon sa destination. En dessous, le juge peut requalifier le bail en location vide.

Le locataire d'un meublé peut-il partir avant la fin de l'année ?

Oui. Le bail de 1 an engage le bailleur, pas le locataire : celui-ci peut donner congé à tout moment avec un préavis de 1 mois (article 25-8 de la loi de 1989).

Un bail étudiant de 9 mois se renouvelle-t-il ?

Non. C'est le seul bail d'habitation qui s'arrête à son terme sans congé ni reconduction (article 25-7 de la loi de 1989). Pour un locataire non étudiant, la durée minimale reste de 1 an.

Ma SCI familiale doit-elle signer un bail vide de 6 ans ?

Non. Si la société est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, l'article 10 de la loi de 1989 lui applique la durée de 3 ans, par renvoi à l'article 13. Dès qu'un associé sort de ce cercle, la SCI est une personne morale ordinaire et le bail dure 6 ans.

Le bailleur d'un meublé peut-il reprendre le logement plus facilement ?

Plus tôt, oui : l'échéance revient chaque année et le préavis est de 3 mois au lieu de 6. Mais les motifs sont les mêmes qu'en location vide : habiter, vendre, ou un motif légitime et sérieux.

Sources

service-public.gouv.fr, Bail d'habitation : logement meublé, fiche F35109 — vérifiée le 27/09/2026
service-public.gouv.fr, Rédaction du bail d'habitation : logement vide, fiche F920 — vérifiée le 27/09/2026
service-public.gouv.fr, Quelles différences entre logement vide et logement meublé ?, fiche F1165 — vérifiée le 27/09/2026
service-public.gouv.fr, Qu'est-ce qu'un logement d'habitation meublé ?, fiche F34769 — vérifiée le 27/09/2026
service-public.gouv.fr, Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, fiche F31269 — vérifiée le 27/09/2026
service-public.gouv.fr, Congé donné par le locataire, fiche F1168, et Congé donné par le propriétaire, fiche F929 — vérifiées le 27/09/2026
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 10, 13, 15, 22, 25-4, 25-6, 25-7 et 25-8 (Légifrance) — vérifiés le 27/09/2026
Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, articles 1 et 3, annexes 1 et 2 (Légifrance, JORFTEXT000030649868) — vérifié le 27/09/2026
Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, articles 1 à 3 (Légifrance, JORFTEXT000030967884) — vérifié le 27/09/2026 ; analyse ANIL 2015 sur la liste du mobilier

Page à jour au 27/09/2026.