Durée d'un bail : 1, 3, 6 ans, et pourquoi

Publié le 27 septembre 2026 · mis à jour le 27 septembre 2026

Un bail de location vide dure au moins 3 ans quand le bailleur est un particulier, et au moins 6 ans quand c'est une société ; un bail meublé dure au moins 1 an, ramené à 9 mois pour un étudiant ; un bail mobilité dure de 1 à 10 mois. Ces durées sont des planchers fixés par la loi du 6 juillet 1989 : vous pouvez prévoir plus long, jamais plus court, sauf le cas du bail réduit de l'article 11.

La durée décide quand vous pourrez récupérer le logement, et à quel rythme le bail se reconduit. Le cadre général du contrat est dans le guide complet du bail ; cet article ne traite que la durée, type de bail par type de bail.

1. Les durées en un tableau

Type de bail	Bailleur	Durée minimale	Au terme, sans congé
Vide (résidence principale)	Particulier	3 ans	Reconduction tacite, 3 ans
Vide (résidence principale)	Personne morale (société, SCI, association)	6 ans	Reconduction tacite, 6 ans
Vide, durée réduite (art. 11)	Particulier, événement précis	1 an	Réputé conclu pour 3 ans si l'événement ne se produit pas
Meublé (résidence principale)	Tous	1 an	Reconduction tacite, 1 an
Meublé, locataire étudiant	Tous	9 mois	Aucune reconduction : le bail prend fin
Bail mobilité	Tous, locataire en situation éligible	1 mois (10 mois au plus)	Ni renouvelable ni reconductible

2. Location vide : 3 ans, ou 6 ans pour une société

L'article 10 fixe la règle : une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales. La fiche F920 range dans les personnes morales la société, l'association et la SCI.

Sociétés civiles familiales et indivisions : 3 ans, dans un cas précis seulement. L'article 10 accorde les 3 ans aux « bailleurs définis à l'article 13 ». Or l'article 13 ne vise que deux situations : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, lorsqu'elle agit au profit de l'un de ses associés, et tout membre d'une indivision. Le texte ne dit rien d'une SCI familiale qui loue à un locataire extérieur à la famille : dans ce cas, retenez la durée des personnes morales, 6 ans, plutôt que de signer 3 ans en croyant être couvert.
La reconduction tacite reprend la même durée. À défaut de congé ou d'offre de renouvellement, le contrat est reconduit pour 3 ans (6 ans pour une personne morale) : un bail de 3 ans qui se reconduit repart pour 3 ans, pas pour un an.

3. Le bail réduit de l'article 11 : moins de 3 ans, à une condition

Un particulier peut conclure un bail vide d'au moins 1 an et de moins de 3 ans quand un événement précis l'oblige à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (article 11). La fiche F1614 donne deux exemples : le départ à la retraite du propriétaire, ou les études d'un enfant.

Chaque étape a un délai :

Le contrat mentionne l'événement et les raisons invoqués.
Deux mois au moins avant le terme, le bailleur confirme au locataire que l'événement se réalise, par lettre recommandée avec avis de réception (fiche F1614).
Si l'événement est différé, le terme peut être reporté une seule fois, dans le même délai de deux mois.
Si l'événement ne se produit pas, ou n'est pas confirmé, le bail est réputé conclu pour 3 ans.

Une société ordinaire ne peut pas s'en servir. L'article 13 ouvre l'article 11 à la SCI familiale au profit de l'un de ses associés, et à tout membre d'une indivision ; pas à une SCI qui loue à un tiers.

4. Location meublée : 1 an, ou 9 mois pour un étudiant

En meublé à titre de résidence principale, l'article 25-7 impose une durée d'au moins un an. Si aucune des parties ne donne congé dans les conditions de l'article 25-8, le bail est reconduit tacitement pour un an.

Quand le locataire est étudiant, le même article autorise un bail de neuf mois, et la reconduction tacite ne s'applique pas : le bail prend fin à son terme sans congé à donner.

Ce point pèse dans le choix entre bail meublé et bail nu, avec le préavis et le dépôt de garantie.

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5. Bail mobilité : de 1 à 10 mois, sans reconduction

Le bail mobilité (articles 25-12 à 25-14) est un bail meublé de courte durée réservé à un locataire qui justifie, à la signature, être en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Ses règles de durée, à l'article 25-14 dans sa version en vigueur depuis le 28 novembre 2025 :

1 mois au minimum, 10 mois au maximum ;
durée modifiable une fois par avenant, sans que le total dépasse 10 mois ;
non renouvelable et non reconductible ;
un nouveau bail sur le même logement relève du meublé classique, avec sa durée d'un an ;
exception annoncée pour les résidences à vocation d'emploi (article L. 631-16-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n°2025-1129 du 26 novembre
1. : d'une semaine à dix-huit mois. Cette règle n'est pas applicable aujourd'hui : l'article renvoie à un décret pour ses conditions d'application, et ce décret n'était pas paru au 27 septembre 2026 (Légifrance ne lie aucun texte d'application ; la fiche F34759 indique qu'« un décret doit être publié pour permettre l'entrée en vigueur de cette nouvelle règle »). Aucun bailleur ne peut s'en prévaloir tant qu'il n'est pas publié.

Le contrat doit indiquer le motif du bail mobilité et la mention qu'il est régi par ce titre de la loi (article 25-13) ; à défaut, il est requalifié en bail meublé d'un an. Voir les mentions obligatoires du contrat.

6. Ce qui se passe à l'échéance

Le préavis pour y mettre fin (article 15 pour la location vide, article 25-8 pour le meublé, fiche F1165 pour la comparaison) :

	Location vide	Location meublée	Bail mobilité
Congé du bailleur, au terme	Au moins 6 mois avant	Au moins 3 mois avant	Aucun congé à donner
Congé du locataire, à tout moment	3 mois (1 mois dans certains cas)	1 mois	1 mois

En vide comme en meublé, le bailleur ne donne congé qu'au terme, et pour un motif limité : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux.

Sur le plan fiscal, la durée du bail ne change rien : c'est le caractère vide ou meublé qui décide du régime. Ce volet relève du cabinet Istari Conseil.

Ce que dit la loi

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 10 : 3 ans pour les personnes physiques et les bailleurs de l'article 13, 6 ans pour les personnes morales ; reconduction tacite pour la même durée.
Article 11 : bail d'au moins un an pour un événement précis ; mention au contrat ; confirmation deux mois avant le terme ; report unique ; à défaut, bail réputé de 3 ans.
Article 13 : les articles 11 et 15 peuvent être invoqués par la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au profit de l'un des associés, et par tout membre d'une indivision.
Article 15 : préavis de six mois pour le congé du bailleur ; trois mois pour le congé du locataire, réduit à un mois dans les cas énumérés par l'article (zone tendue, emploi, santé, ordonnance de protection, RSA ou AAH, attribution d'un logement social), à condition que le locataire précise et justifie le motif dans son congé.
Article 25-7 : meublé d'au moins un an, reconduit pour un an ; neuf mois pour un étudiant, sans reconduction.
Article 25-8 : préavis d'un mois du locataire ; congé du bailleur trois mois avant le terme, motivé.
Articles 25-12 à 25-14 : bail mobilité, de 1 à 10 mois, avenant unique, ni renouvelable ni reconductible.
Loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025, article 15, et article L. 631-16-1 du code de la construction et de l'habitation : résidence à vocation d'emploi, bail mobilité d'une semaine à dix-huit mois, sous réserve d'un décret d'application non paru au 27/09/2026.
service-public.gouv.fr : fiches F920, F1614, F1165, F2315 et F34759.

Questions fréquentes

Peut-on signer un bail vide de 2 ans ?

Oui, dans le seul cadre de l'article 11 : bailleur particulier, événement précis mentionné au contrat et confirmé deux mois avant le terme. Sinon, le bail vaut pour 3 ans.

Un bail de 3 ans arrivé à son terme se prolonge-t-il d'un an ?

Non. Sans congé ni renouvellement, l'article 10 le reconduit pour la même durée : 3 ans, ou 6 ans pour une personne morale.

Ma SCI familiale doit-elle signer pour 6 ans ?

Cela dépend du locataire. L'article 13 ne vise la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré que lorsqu'elle agit au profit de l'un de ses associés : c'est dans ce cas qu'elle relève des 3 ans de l'article 10. Pour une location à un tiers, ou si un associé est hors de ce cercle familial, retenez les 6 ans des personnes morales.

Le bail étudiant de 9 mois se renouvelle-t-il tout seul ?

Non. L'article 25-7 écarte la reconduction tacite pour ce bail : il prend fin à son terme. Garder le locataire suppose un nouveau contrat.

Peut-on enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire ?

Non. Un nouveau bail sur le même logement relève du meublé classique, d'un an (article 25-14).

Page à jour au 27/09/2026.